Guide éducatif
Loi 16 et achat d'un condo au Québec : ce que tout acheteur doit vérifier
Avant d’acheter, ne regarde pas seulement le condo : comprends aussi l’immeuble, les travaux à venir et leur financement.
Carnet d’entretien, étude du fonds de prévoyance et attestation du syndicat : voici comment les nouvelles règles québécoises éclairent ton parcours d’achat.
Le guide Madame Condo
Votre prochain condo.Une décision mieux informée.
Pour l’acheteur qui veut savoir dans quoi il s’engage avant de faire une offre. Le guide vous montre quoi demander et quoi vérifier — documents, finances, fonds de prévoyance, travaux, assurances et règles — pour repérer ce qui mérite une vérification et savoir quand faire intervenir le bon professionnel.
- Les 25 questions à poser avant de faire une offre
- Lire les finances et le fonds de prévoyance en contexte
- Repérer les 10 signaux qui méritent une vérification
- Savoir quel professionnel consulter, et à quel moment
Gratuit · 25 questions essentielles
Qu’est-ce que la Loi 16 ?
La Loi 16 désigne la réforme québécoise adoptée en 2019 qui a notamment renforcé l’encadrement de la copropriété divise. Pour un acheteur, elle aide à mieux comprendre l’entretien de l’immeuble, le financement des travaux et les informations à obtenir lors d’une vente.
Cette réforme a été complétée par des modifications adoptées en 2024 dans le cadre de la Loi 31. Le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise est ensuite entré en vigueur le 14 août 2025 : il précise notamment le contenu du carnet d’entretien, les exigences de l’étude du fonds de prévoyance et les renseignements de l’attestation du syndicat.
Il faut donc distinguer l’adoption des lois, l’entrée en vigueur du règlement et les délais de transition. Toutes les copropriétés n’ont pas le même échéancier pour obtenir leurs premiers documents.
Sources officielles : Gouvernement du Québec — mesures en copropriété
Pourquoi ça concerne les acheteurs, pas seulement les syndicats
Quand tu achètes un condo, tu acquiers aussi une quote-part des parties communes. Une toiture à remplacer, une façade à réparer ou des équipements vieillissants peuvent se traduire par des contributions plus élevées, même si ton unité semble impeccable.
Les documents prévus par la réforme te permettent de rapprocher trois informations : ce qui doit être entretenu, combien cela pourrait coûter et comment le syndicat prévoit le financer. Un faible montant de frais de condo n’est pas, à lui seul, la preuve d’une copropriété bien financée.
À Montréal, en Estrie ou en Montérégie, la bonne question reste la même : les ressources de cet immeuble correspondent-elles aux travaux à prévoir ? Les documents éclairent ton choix; ils ne garantissent ni l’absence de travaux ni la stabilité future des charges.
Les 3 obligations du syndicat
Le carnet d’entretien : comprendre l’immeuble
Le conseil d’administration fait établir un carnet qui décrit notamment les entretiens faits et à faire. Le règlement prévoit un inventaire des composantes et une planification des réparations majeures et des remplacements sur au moins 25 ans.
Le conseil le met à jour au moins une fois par année. Sa révision par une personne habilitée se fait au moins tous les cinq ans, ou tous les dix ans lorsque l’immeuble remplit l’une des conditions de l’article 5 du règlement. Ce délai de dix ans ne s’applique pas à l’étude du fonds de prévoyance.
L’étude du fonds de prévoyance : planifier le financement
L’étude s’appuie sur les travaux prévus au carnet d’entretien pour évaluer le coût des réparations majeures et des remplacements des parties communes. Elle recommande les sommes à maintenir dans le fonds et les contributions à y verser.
Une nouvelle étude doit être obtenue au moins tous les cinq ans. Les contributions au fonds sont fixées sur la base de ses recommandations, en tenant compte de l’évolution de la copropriété et des montants disponibles. Pour ton achat, compare le solde réel aux besoins prévus plutôt que de regarder un chiffre isolé.
L’attestation du syndicat : obtenir un portrait lors de la vente
Le vendeur doit remettre en temps utile au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété. Le syndicat la fournit au copropriétaire vendeur dans les 15 jours suivant sa demande. Selon l’article 1068.1, ces obligations existent à compter de la nomination d’un nouveau conseil d’administration après la perte de contrôle du promoteur.
L’attestation rassemble notamment les finances, les assurances, les travaux, certains sinistres et les litiges en cours. Elle ne remplace pas le carnet, l’étude ou les états financiers : elle permet de mieux les lire ensemble.
Sources officielles : Code civil du Québec, art. 1070.2 · Code civil du Québec, art. 1071 · Code civil du Québec, art. 1068.1 · Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (CCQ, r. 8.01)
L’échéancier
Depuis le 14 août 2025
Le règlement est en vigueur. Il encadre le contenu et la tenue des documents ainsi que les personnes habilitées à produire le carnet et l’étude. L’attestation de vente doit respecter les renseignements prescrits, lorsque l’obligation de l’article 1068.1 s’applique. Il n’existe pas de délai général jusqu’en 2028 pour remettre cette attestation.
Le 15 août 2028 : une transition, pas une échéance universelle
Les syndicats visés par les dispositions transitoires disposent généralement de trois ans et un jour à compter du 14 août 2025, soit jusqu’au 15 août 2028, pour obtenir leur premier carnet d’entretien et leur première étude du fonds de prévoyance.
Cette date ne s’applique pas automatiquement à toutes les copropriétés. Si le promoteur contrôle encore le syndicat ou vient de perdre ce contrôle, des règles particulières de remise des documents s’appliquent. Demande la date du transfert de contrôle et fais confirmer l’échéancier de l’immeuble par ton notaire.
Des documents obtenus avant le 14 août 2025 peuvent aussi relever de dispositions particulières. L’article 14 du règlement prévoit une reconnaissance sous conditions de certains carnets et études obtenus dans les deux années précédant son entrée en vigueur. Une ancienne étude n’est donc pas automatiquement conforme : sa date, son auteur et les conditions légales doivent être vérifiés.
Après les premiers documents
Le suivi continue : mise à jour annuelle du carnet, révision périodique de celui-ci et nouvelle étude du fonds au moins tous les cinq ans. Un document disponible ne suffit pas; vérifie aussi s’il est à jour et si les décisions financières tiennent compte de ses recommandations.
Sources officielles : Gouvernement du Québec — mesures en copropriété · Code civil du Québec, art. 1068.1 · Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (CCQ, r. 8.01)
Ce que tu peux vérifier avant de signer
Demande les documents assez tôt pour pouvoir poser des questions avant de t’engager. Fais-toi accompagner pour les interprétations techniques, financières ou juridiques : l’objectif est de comprendre les écarts, pas de déclarer toi-même l’immeuble conforme.
- Carnet d’entretien : auteur, dernière mise à jour, état des composantes, travaux prévus et raisons des reports.
- Étude du fonds de prévoyance : date, auteur, coûts estimés, réserves recommandées et contributions prévues.
- Attestation du syndicat : finances, assurances, travaux, sinistres et litiges; compare-la avec les autres documents.
- États financiers et budget : solde réel du fonds, liquidités, déficits, contributions impayées et financement des travaux.
- Procès-verbaux : travaux votés ou reportés, cotisations spéciales discutées et décisions prises pour obtenir les documents manquants.
- Déclaration de copropriété et rapports disponibles : responsabilités d’entretien, règles d’usage et constats techniques à faire clarifier.
Pour préparer ta lecture, consulte les documents à demander avant l’achat, les états financiers de la copropriété et les décisions consignées aux procès-verbaux.
Si le syndicat n’est pas conforme
Commence par vérifier si le document manquant est déjà exigible pour cet immeuble. Pendant une transition applicable, l’absence d’une première étude ne démontre pas automatiquement un manquement. Elle laisse toutefois moins d’information pour évaluer les besoins financiers.
Si une obligation exigible n’est pas respectée, demande ce qui est prévu pour régulariser la situation : mandat confié à un professionnel, calendrier, budget et décisions du conseil. Des travaux mal planifiés ou des réserves insuffisantes peuvent entraîner des hausses de contributions ou des cotisations spéciales. Ce sont des risques à évaluer, pas des conséquences certaines.
Une documentation incomplète peut aussi compliquer l’analyse de ton dossier et le déroulement de la transaction. Elle ne signifie pas automatiquement que la vente est interdite, annulée ou que des amendes s’appliquent. Ton notaire et ton courtier peuvent t’aider à déterminer les vérifications et les conditions adaptées à ton projet.
Sources officielles : Gouvernement du Québec — mesures en copropriété · Code civil du Québec, art. 1071
Ton parcours d’achat avec la Loi 16
Avant de visiter
Prépare un budget qui tient compte du prix d’achat, des charges communes et d’une marge pour les travaux futurs. Demande quels documents sont disponibles et si le syndicat est encore sous le contrôle du promoteur.
Avant de faire une offre
Avec ton courtier, prévois le temps nécessaire pour obtenir et examiner la documentation. Fais préciser les documents à recevoir et les conditions adaptées dans la promesse d’achat. N’assimile pas la présence d’une étude à une garantie de financement suffisant.
Pendant l’inspection
Fais rapprocher les constats de l’inspecteur des travaux inscrits au carnet et à l’étude. Une inspection de ton unité ne remplace pas l’analyse des parties communes ni une expertise spécialisée lorsque des questions demeurent.
Avant de signer chez le notaire
Fais clarifier les charges dues, les cotisations annoncées, les obligations liées à la transaction et toute information manquante. Si un nouveau document ou une nouvelle décision du syndicat survient, assure-toi de comprendre son effet sur ton achat avant la signature.
Comment Madame Condo peut t’aider
Tu veux acheter un condo sans découvrir de mauvaises surprises après la signature ?
Madame Condo t’aide à comprendre les documents importants et à avancer avec les bons professionnels, au bon moment.
Cet accompagnement éducatif t’aide à préparer tes questions et à relier les informations de l’immeuble. Il ne remplace pas l’avis juridique du notaire, la représentation du courtier ou l’expertise de l’inspecteur.
Questions fréquentes
La Loi 16 s’applique-t-elle à tous les condos du Québec ?
Les mesures concernent les syndicats de copropriété divise au Québec. Certaines obligations et certains délais varient selon la situation de la copropriété, notamment lorsque l’immeuble est encore sous le contrôle du promoteur.
Un immeuble sans étude du fonds de prévoyance est-il un problème ?
Pas nécessairement. Les syndicats visés par les dispositions transitoires disposent généralement jusqu’au 15 août 2028 pour obtenir leur première étude du fonds de prévoyance. Toutefois, cette échéance ne s’applique pas automatiquement à toutes les copropriétés. Il faut vérifier la situation particulière de l’immeuble.
Qui paie pour le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance ?
Le syndicat de copropriété assume ces dépenses à même ses ressources financières, alimentées notamment par les contributions des copropriétaires. Ces coûts peuvent donc influencer les charges communes.
Où trouver les textes officiels concernant la Loi 16 ?
Les principales dispositions se trouvent dans le Code civil du Québec, notamment aux articles 1068.1, 1070.2 et 1071, ainsi que dans le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (CCQ, r. 8.01), accessibles sur LégisQuébec.