Carnet d’entretien d’une copropriété : quoi vérifier avant d’acheter

Le carnet d’entretien est le document qui suit la vie de l’immeuble. Il documente les travaux réalisés et les travaux à venir sur les parties communes.

On y retrouve un inventaire des parties communes pertinentes, des matériaux, des équipements et des composantes.

Le conseil d’administration met le carnet à jour au moins une fois par année.

Une visite montre le condo. Elle ne montre pas comment l’immeuble a été entretenu.

Le carnet d’entretien aide à comprendre ce qui a déjà été fait et ce qui pourrait s’en venir.

C’est une information utile avant de faire une offre, parce que votre achat inclut une part des parties communes.

Selon la copropriété, le carnet peut contenir :

• Un inventaire des parties communes, matériaux, équipements et composantes
• Les réparations et remplacements majeurs déjà réalisés, avec leurs dates et leurs coûts
• Les réparations et remplacements majeurs prévus au cours des 25 prochaines années
• La durée de vie utile restante estimée des composantes et des équipements
• Des documents d’appui comme des plans, des devis et des contrats liés aux travaux

Vérifie dans la déclaration quelles composantes sont communes et lesquelles sont à usage restreint : toiture, façade, balcons, fenêtres, corridors ou stationnement, selon l’immeuble.

S’y ajoutent des équipements comme l’ascenseur, la ventilation, le chauffage central ou la plomberie commune.

Ce sont ces éléments qui génèrent les dépenses les plus importantes avec le temps.

Source officielle : Code civil du Québec, art. 1044.

Le carnet indique les réparations et remplacements majeurs qui ont été faits, avec leurs dates et leurs coûts.

Un historique bien documenté aide à comprendre le rythme d’entretien de l’immeuble.

Le carnet est aussi tourné vers l’avenir. Il présente les réparations et remplacements majeurs anticipés sur un horizon de 25 ans.

Cette planification aide à voir ce qui pourrait arriver pendant que vous serez propriétaire.

Le carnet documente l’état des composantes suivies : ce qui est récent, ce qui vieillit, ce qui approche de sa fin de vie.

Cette information se lit avec l’âge de l’immeuble et l’usage réel des équipements.

La durée de vie utile, c’est le temps pendant lequel une composante devrait normalement rester fonctionnelle.

Le carnet peut indiquer la durée de vie utile restante estimée. Il s’agit d’une estimation, pas d’une date garantie.

Plusieurs composantes en fin de vie en même temps méritent d’être comprises avant l’achat.

Le carnet dit ce qui s’en vient. Le fonds de prévoyance dit avec quel argent ce sera payé.

Comparer les deux donne une lecture beaucoup plus juste que chacun pris isolément.

Il est utile de comparer cette information avec les autres documents de la copropriété.

Pour aller plus loin : comprendre le fonds de prévoyance d’un condo.

Lorsqu’un travail important apparaît dans le carnet mais n’a pas été réalisé, cela ne signifie pas automatiquement qu’il y a un problème.

Il faut comprendre pourquoi il a été reporté et comparer cette information avec les procès-verbaux, les finances et le fonds de prévoyance.

Voir aussi : les décisions et reports de travaux dans les procès-verbaux et comprendre une cotisation spéciale.

Depuis le 14 août 2025, les syndicats de copropriété divise sont visés par de nouvelles règles concernant le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance.

En règle générale, les syndicats déjà existants disposent d’une période transitoire de trois ans et un jour à compter du 14 août 2025, soit jusqu’au 15 août 2028, pour obtenir leur premier carnet d’entretien et leur première étude du fonds de prévoyance. Les obligations et les délais diffèrent pour une copropriété encore sous le contrôle du promoteur ou dont le contrôle a été transféré récemment.

En 2026, il ne faut donc pas présumer que chaque copropriété possède déjà un carnet d’entretien conforme aux nouvelles règles.

• Le conseil d’administration met le carnet à jour au moins une fois par année
• Le carnet doit être révisé au moins tous les cinq ans, ou tous les dix ans si l’immeuble remplit l’une des conditions de l’article 5 du règlement

Pour situer le carnet dans la réforme, consulte ce que la Loi 16 change pour ton achat de condo au Québec.

Source officielle : Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, art. 4 et 5.

• La copropriété possède-t-elle un carnet d’entretien ?
• À quand remonte sa dernière mise à jour ?
• Quels travaux majeurs y sont prévus dans les prochaines années ?
• Quels travaux majeurs ont déjà été réalisés, et à quel coût ?
• Certaines composantes approchent-elles de leur fin de vie utile ?
• Une étude du fonds de prévoyance a-t-elle été réalisée ?
• Les travaux prévus sont-ils financés ?
• Des travaux prévus ont-ils été reportés ? Pourquoi ?

Ces éléments ne sont pas des verdicts. Ce sont des questions à poser :

• Un carnet absent, incomplet ou jamais mis à jour
• Des travaux importants prévus sans financement précisé
• Plusieurs composantes en fin de vie utile en même temps
• Un écart entre le carnet et ce qu’on lit dans les procès-verbaux
• Des travaux réalisés sans documents d’appui disponibles

Un seul document donne rarement toute la réponse. Le carnet se lit avec les autres documents de la copropriété.

C’est en croisant l’entretien, les décisions et les finances qu’on obtient un portrait fidèle.

• Procès-verbaux des assemblées
• États financiers et budget en cours
• Fonds de prévoyance et étude du fonds, lorsqu’elle est disponible
• Attestation du syndicat
• Déclaration de copropriété et règlement de l’immeuble

Compléments utiles : lire les états financiers d’une copropriété et la vue d’ensemble pour acheter un condo au Québec.

Une cuisine rénovée et une belle vue peuvent séduire. Mais votre achat comprend aussi une part des parties communes, de leur entretien et de leurs futurs travaux.

Madame Condo vous aide à comprendre les informations importantes de la copropriété avant de vous engager. Et lorsqu’une expertise spécialisée est nécessaire, Madame Condo peut vous orienter vers des partenaires professionnels qualifiés afin que vous soyez bien entouré à chaque étape.