Guide éducatif
États financiers d’une copropriété : quoi vérifier avant d’acheter
Le prix du condo n’est qu’une partie de l’histoire. Les finances de la copropriété comptent aussi.
Avant d’acheter, il est utile de comprendre comment le syndicat gère son argent, ses dépenses et ses obligations financières.
Le guide Madame Condo
Votre prochain condo.Une décision mieux informée.
Pour l’acheteur qui veut savoir dans quoi il s’engage avant de faire une offre. Le guide vous montre quoi demander et quoi vérifier — documents, finances, fonds de prévoyance, travaux, assurances et règles — pour repérer ce qui mérite une vérification et savoir quand faire intervenir le bon professionnel.
- Les 25 questions à poser avant de faire une offre
- Lire les finances et le fonds de prévoyance en contexte
- Repérer les 10 signaux qui méritent une vérification
- Savoir quel professionnel consulter, et à quel moment
Gratuit · 25 questions essentielles
Pourquoi regarder les finances avant d’acheter
Acheter un condo, c’est aussi devenir membre d’un syndicat de copropriété. Ce syndicat a des revenus, des dépenses, des réserves et des travaux à planifier.
Les documents financiers permettent de voir comment cet argent est géré. C’est une information utile avant de faire une offre.
L’objectif n’est pas de juger. C’est de comprendre ce que vous achetez.
Quels sont les états financiers d’une copropriété ?
Les états financiers résument l’année financière du syndicat. Ils montrent ce qui est entré, ce qui est sorti et ce qui reste.
On y retrouve généralement les éléments suivants :
- Les revenus du syndicat
- Les dépenses de l’année
- Le surplus ou le déficit
- Les sommes détenues, dont le fonds de prévoyance
- Les sommes dues au syndicat ou par le syndicat
Revenus et dépenses du syndicat
Les revenus proviennent surtout des charges communes payées par les copropriétaires, parfois appelées « frais de condo ».
Les dépenses couvrent l’entretien, les assurances, l’électricité des aires communes, la gestion, le déneigement et les réparations.
Comparer les dépenses d’une année à l’autre aide à voir si certaines augmentent rapidement. Une hausse mérite d’être comprise avant l’achat.
Surplus et déficits
Un surplus signifie que le syndicat a encaissé plus qu’il n’a dépensé durant l’année. Un déficit signifie l’inverse.
Un déficit ponctuel n’indique pas automatiquement une copropriété mal gérée. Il peut découler d’une réparation imprévue.
Ce chiffre doit être analysé dans son contexte, avec les autres documents disponibles.
Le budget annuel
Le budget présente les dépenses prévues pour l’année en cours. Il sert à établir les charges communes de chaque copropriétaire.
Comparer le budget prévu avec les dépenses réelles des années précédentes est souvent révélateur.
Un écart important peut justifier des questions supplémentaires.
Liquidités disponibles
Les liquidités, ce sont les sommes réellement disponibles pour payer les dépenses courantes.
Elles permettent au syndicat de faire face aux imprévus sans devoir demander immédiatement de l’argent aux copropriétaires.
Il n’existe pas de montant universel considéré comme suffisant. Cette information se lit avec le budget et les travaux prévus.
Contributions aux charges communes
Les charges communes sont les montants versés par chaque copropriétaire pour faire fonctionner l’immeuble.
Il est utile de savoir si elles ont été demandées et réellement payées au cours des dernières années.
Des contributions impayées peuvent influencer les liquidités du syndicat. Cela mérite d’être compris avant l’achat.
Fonds de prévoyance et finances générales
Le fonds de prévoyance sert à financer les réparations majeures et le remplacement des parties communes.
Son montant se lit avec l’état de l’immeuble et, lorsqu’elle existe, l’étude du fonds de prévoyance.
Un fonds bien garni pour un immeuble récent ne se compare pas au même montant dans un immeuble qui approche de gros travaux.
Pour aller plus loin : comprendre le fonds de prévoyance d’un condo.
Fonds d’autoassurance
Le fonds d’autoassurance sert notamment à payer la franchise d’assurance du syndicat en cas de sinistre.
Une franchise est la partie des dommages qui reste à la charge de l’assuré.
Il est utile de savoir si ce fonds existe, quel est son montant et quelle est la franchise prévue au contrat d’assurance.
Travaux importants et dépenses futures
Certains travaux sont déjà connus : toiture, fenêtres, balcons, façade, ascenseur, plomberie.
La vraie question est de savoir comment ils seront financés : par le fonds de prévoyance, par un emprunt ou par une contribution supplémentaire.
Il est utile de comparer cette information avec les autres documents de la copropriété.
Cotisations spéciales
Une cotisation spéciale est une somme demandée aux copropriétaires en plus des charges habituelles, souvent pour financer des travaux.
Vérifiez celles déjà votées, celles qui ont été évoquées et à quelle date elles deviennent exigibles.
Qui doit payer quoi selon la date de la vente se précise avec votre notaire.
Ce que peut contenir l’attestation du syndicat
L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété regroupe plusieurs informations prescrites. Elle peut notamment indiquer :
- Le surplus ou le déficit des trois derniers états financiers
- Le budget de l’année en cours
- Les liquidités disponibles pour les dépenses courantes
- Les contributions aux charges communes demandées et payées durant les trois dernières années
- Le montant actuel du fonds de prévoyance et les informations liées à la plus récente étude du fonds
- Les informations sur le fonds d’autoassurance et la franchise d’assurance
- Les travaux importants planifiés
Éléments qui méritent une vérification supplémentaire
Ces éléments ne sont pas des verdicts. Ce sont des questions à poser :
- Des déficits qui se répètent sur plusieurs années
- Des dépenses qui augmentent sans explication documentée
- Des contributions impayées par des copropriétaires
- Des travaux importants annoncés sans financement précisé
- Des états financiers incomplets ou difficiles à obtenir
- Un écart entre les décisions prises en assemblée et les chiffres présentés
Documents à comparer ensemble
Un chiffre isolé ne dit pas grand-chose. Les documents se répondent entre eux.
Voici ce qui gagne à être lu en parallèle :
- États financiers des dernières années
- Budget en cours
- Attestation du syndicat
- Procès-verbaux des assemblées
- Étude du fonds de prévoyance, lorsqu’elle est disponible
- Carnet d’entretien, lorsqu’il est disponible
- Déclaration de copropriété et règlement de l’immeuble
- Informations sur les assurances
Voir aussi : ce que révèlent les procès-verbaux et la liste des documents à demander avant l’achat.
Ne jugez pas une copropriété sur un seul chiffre
Les états financiers ne racontent qu’une partie de l’histoire. Pour comprendre une copropriété, il faut mettre les chiffres en contexte.
Les procès-verbaux, les travaux prévus, le fonds de prévoyance et les autres documents disponibles complètent le portrait.
Vue d’ensemble des vérifications : acheter un condo au Québec.
Questions à poser avant d’acheter
- Puis-je consulter les états financiers des dernières années ?
- Le syndicat a-t-il présenté un surplus ou un déficit récemment ?
- Quel est le budget de l’année en cours ?
- Quelles liquidités sont disponibles pour les dépenses courantes ?
- Y a-t-il des contributions impayées ?
- Quel est le montant du fonds de prévoyance ?
- Une étude du fonds de prévoyance a-t-elle été réalisée ?
- Des travaux importants sont-ils planifiés ? Comment seront-ils financés ?
- Une cotisation spéciale a-t-elle été votée ou envisagée ?
- Le syndicat a-t-il contracté un emprunt ?
Acheter bien entouré
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Questions fréquentes
Que sont les états financiers d’une copropriété ?
Ce sont les documents qui résument l’année financière du syndicat : les revenus, les dépenses, le surplus ou le déficit et les sommes détenues.
Comment obtenir les états financiers avant d’acheter un condo ?
Ils se demandent au vendeur, à son courtier ou au syndicat de copropriété, avec le reste de la documentation de l’immeuble.
Un déficit signifie-t-il que la copropriété est mal gérée ?
Non. Un déficit peut découler d’une dépense imprévue. Ce chiffre doit être analysé dans son contexte, avec les autres documents disponibles.
Combien d’années d’états financiers faut-il consulter ?
Il n’existe pas de nombre universel. Plusieurs années permettent toutefois de distinguer une situation ponctuelle d’une tendance.
Quelle est la différence entre le budget et les états financiers ?
Le budget présente les dépenses prévues pour l’année en cours. Les états financiers présentent ce qui s’est réellement passé durant l’année écoulée.