Guide éducatif
Attestation du syndicat : ce qu’un acheteur de condo doit vérifier
Avant d’acheter un condo, il faut comprendre plus que l’unité.
L’attestation du syndicat regroupe plusieurs informations importantes sur l’état financier, les travaux, les assurances et certains enjeux de la copropriété.
Le guide Madame Condo
Votre prochain condo.Une décision mieux informée.
Pour l’acheteur qui veut savoir dans quoi il s’engage avant de faire une offre. Le guide vous montre quoi demander et quoi vérifier — documents, finances, fonds de prévoyance, travaux, assurances et règles — pour repérer ce qui mérite une vérification et savoir quand faire intervenir le bon professionnel.
- Les 25 questions à poser avant de faire une offre
- Lire les finances et le fonds de prévoyance en contexte
- Repérer les 10 signaux qui méritent une vérification
- Savoir quel professionnel consulter, et à quel moment
Gratuit · 25 questions essentielles
Qu’est-ce que l’attestation du syndicat ?
C’est un document qui résume l’état de la copropriété à un moment précis. Il regroupe plusieurs informations prescrites.
Lorsqu’un copropriétaire vend son condo, le syndicat doit fournir cette attestation au vendeur dans les 15 jours suivant sa demande. Cette obligation s’applique à compter de la nomination d’un nouveau conseil d’administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat.
Elle sert ensuite à informer l’acheteur sur ce qui se passe dans l’immeuble.
Sources officielles : Code civil du Québec, art. 1068.1 · Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (RLRQ, c. CCQ, r. 8.01), art. 10
Pourquoi elle est importante pour l’acheteur
La visite vous montre l’unité. L’attestation vous aide à comprendre ce qui se passe autour.
Finances, travaux, assurances, sinistres et litiges : tout cela influence votre vie de copropriétaire.
Elle ne se lit pas seule, mais elle donne une base solide pour poser de meilleures questions.
Fonds de prévoyance
L’attestation indique le montant actuel du fonds de prévoyance. Ce fonds sert aux réparations majeures et au remplacement des parties communes.
Elle doit aussi indiquer la recommandation de l’étude du fonds de prévoyance quant au montant qui devrait être disponible dans le fonds au début de l’année en cours, lorsqu’une étude a été obtenue.
Comparer les deux chiffres est plus utile que de regarder le solde seul.
Pour aller plus loin : comprendre le fonds de prévoyance d’un condo.
Contributions aux charges communes
Les charges communes sont les montants versés par chaque copropriétaire pour faire fonctionner l’immeuble.
L’attestation présente les contributions demandées et payées durant les trois années précédentes.
Des contributions impayées méritent d’être comprises avant l’achat.
Surplus et déficits
L’attestation indique les surplus ou déficits des trois derniers états financiers.
Un déficit ne prouve pas à lui seul une mauvaise gestion. Ce chiffre doit être analysé dans son contexte.
Budget et liquidités
On y trouve le budget de l’année en cours et les liquidités disponibles.
Les liquidités, ce sont les sommes réellement disponibles pour payer les dépenses courantes.
Voir aussi : lire les états financiers d’une copropriété.
Assurances et fonds d’autoassurance
L’attestation confirme certains éléments concernant les couvertures d’assurance requises.
Elle indique aussi le fonds d’autoassurance et la franchise la plus élevée. La franchise est la partie des dommages qui reste à la charge de l’assuré.
Sinistres récents
On y retrouve les sinistres connus ayant touché l’unité ou les parties communes durant les cinq années précédentes.
Un sinistre passé n’est pas un verdict. Il est utile de savoir ce qui a été réparé et comment.
Inspections et expertises
L’attestation résume les inspections et expertises réalisées à l’initiative du syndicat au cours des cinq dernières années sur l’état général de l’immeuble ou l’une de ses principales composantes.
Ces rapports donnent souvent une lecture technique de l’état réel de l’immeuble.
Travaux réalisés
Les réparations et remplacements majeurs réalisés durant les cinq années précédentes y sont indiqués.
Cet historique aide à comprendre le rythme d’entretien de la copropriété.
Travaux importants prévus
L’attestation résume les réparations majeures et les remplacements prévus sur les parties communes au cours des dix prochaines années, avec leur date et leur coût estimés.
La bonne question n’est pas seulement « quels travaux », mais aussi « comment seront-ils financés ».
Compléments : les travaux prévus dans le carnet d’entretien et la cotisation spéciale.
Litiges en cours
L’attestation doit résumer les litiges en cours auxquels le syndicat est partie et qui font l’objet d’une procédure devant un tribunal.
Un litige peut avoir un impact financier ou simplement refléter un désaccord ponctuel. Cela peut justifier des questions supplémentaires.
Modifications récentes à la déclaration de copropriété
L’attestation mentionne les modifications apportées à la déclaration de copropriété durant les trois années précédentes.
Ces changements peuvent toucher la location, les animaux, les rénovations ou l’usage des parties communes.
Ce qui mérite une vérification supplémentaire
Ces éléments ne sont pas des verdicts. Ce sont des pistes à clarifier :
- Un écart important entre le fonds de prévoyance et le montant attendu selon l’étude
- Des contributions demandées mais non payées
- Des travaux importants prévus sans financement précisé
- Un sinistre récent sans suivi documenté
- Un litige en cours dont la portée n’est pas expliquée
- Une attestation incomplète ou difficile à obtenir
Documents à comparer avec l’attestation
L’attestation prend tout son sens quand on la lit avec le reste de la documentation :
- Procès-verbaux des assemblées
- États financiers des dernières années
- Budget en cours
- Étude du fonds de prévoyance, lorsqu’elle est disponible
- Carnet d’entretien, lorsqu’il est disponible
- Déclaration de copropriété et règlement de l’immeuble
- Informations sur les assurances
L’attestation s’inscrit dans un cadre plus large : découvre les vérifications liées à la Loi 16 avant d’acheter un condo au Québec.
Voir aussi : ce que révèlent les procès-verbaux, la liste des documents à demander avant l’achat et la vue d’ensemble pour acheter un condo au Québec.
Une attestation donne des réponses. Madame Condo vous aide à comprendre ce qu’elles signifient.
Un acheteur reçoit souvent beaucoup de documents sans savoir comment relier les informations entre elles.
Madame Condo vous aide à mettre ces informations en contexte avant de vous engager. Et lorsqu’une expertise spécialisée est nécessaire, elle peut vous orienter vers des partenaires professionnels qualifiés.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que l’attestation du syndicat de copropriété ?
C’est un document qui résume l’état de la copropriété : finances, travaux, assurances, sinistres, litiges et modifications récentes à la déclaration.
Dans quel délai le syndicat doit-il fournir l’attestation ?
Lorsqu’un copropriétaire vend son condo, le syndicat doit fournir l’attestation au vendeur dans les 15 jours suivant sa demande. Cette obligation s’applique à compter de la nomination d’un nouveau conseil d’administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat.
Qui demande l’attestation lors d’une vente de condo ?
C’est le vendeur qui la demande au syndicat. Elle est ensuite transmise dans le cadre de la transaction.
L’attestation suffit-elle pour évaluer une copropriété ?
Non. Elle se compare avec les procès-verbaux, les états financiers, le fonds de prévoyance et les autres documents disponibles.
Que faire si l’attestation mentionne des travaux importants ?
Demandez où en est le projet, s’il a été chiffré, comment il sera financé et si une cotisation spéciale a été envisagée.