Guide éducatif
Déclaration de copropriété : ce qu’il faut vérifier avant d’acheter un condo
Vous achetez votre condo. Vous acceptez aussi les règles de la copropriété.
La déclaration encadre l’usage de votre unité, les parties communes, les travaux, la location et bien d’autres aspects du quotidien. Mieux vaut la comprendre avant de signer.
Le guide Madame Condo
Votre prochain condo.Une décision mieux informée.
Pour l’acheteur qui veut savoir dans quoi il s’engage avant de faire une offre. Le guide vous montre quoi demander et quoi vérifier — documents, finances, fonds de prévoyance, travaux, assurances et règles — pour repérer ce qui mérite une vérification et savoir quand faire intervenir le bon professionnel.
- Les 25 questions à poser avant de faire une offre
- Lire les finances et le fonds de prévoyance en contexte
- Repérer les 10 signaux qui méritent une vérification
- Savoir quel professionnel consulter, et à quel moment
Gratuit · 25 questions essentielles
Qu’est-ce qu’une déclaration de copropriété ?
C’est le document fondateur de la copropriété. Il encadre la vie de l’immeuble et les rapports entre copropriétaires.
On y retrouve notamment la description des parties privatives et communes, les règles d’usage, ainsi que le fonctionnement du syndicat.
Chaque copropriété a sa propre déclaration. Deux immeubles voisins peuvent avoir des règles très différentes.
Pourquoi la lire avant d’acheter
En achetant votre condo, vous acceptez aussi les règles de la copropriété.
Le moment de découvrir une règle importante n’est pas après la signature.
La déclaration explique ce que vous pouvez faire chez vous, ce qui appartient à tous, et ce qui demande une autorisation.
L’OACIQ identifie d’ailleurs la déclaration de copropriété, le règlement de l’immeuble et les procès-verbaux parmi les documents importants servant à informer l’acheteur.
Règlements de l’immeuble
Le règlement de l’immeuble précise le fonctionnement au quotidien : usage des lieux, entretien, comportements attendus.
Il peut aussi encadrer certaines démarches, comme les demandes d’autorisation.
Son contenu varie d’une copropriété à l’autre. Rien ne s’applique automatiquement à toutes.
Usage de la partie privative
La partie privative, c’est votre unité. La déclaration peut préciser l’usage qui en est permis, par exemple résidentiel ou mixte.
Certaines déclarations encadrent des usages particuliers, comme le travail à domicile.
Si un usage précis compte pour vous, il vaut mieux le valider avant l’achat plutôt qu’après.
Parties communes et parties communes à usage restreint
Les parties communes appartiennent à l’ensemble des copropriétaires : hall, corridors, toiture, structure, selon ce que prévoit la déclaration.
Les parties communes à usage restreint sont des parties communes dont l’usage est réservé à certains copropriétaires — un balcon ou une terrasse, par exemple.
Savoir qui entretient quoi et qui paie quoi évite bien des surprises.
Pour aller plus loin : l’assurance de la copropriété.
Restrictions et règles à connaître
Les restrictions varient selon la déclaration et le règlement, dans les limites de la loi. Fais vérifier par un notaire ou un avocat la portée d’une restriction importante pour ton projet.
- Usage permis de l’unité
- Travaux et modifications intérieures
- Location courte ou longue durée
- Animaux
- Stationnement et rangement
- Bruit, balcons et espaces extérieurs
- Aménagements visibles de l’extérieur
Source officielle : Code civil du Québec, art. 1056.
Travaux dans votre unité
Beaucoup d’acheteurs prévoient des rénovations. Certaines déclarations encadrent les travaux touchant la structure, la plomberie, l’électricité ou les revêtements de sol.
Une autorisation peut être requise dans certains cas.
Si un projet de rénovation motive votre achat, validez les règles applicables avant de vous engager.
Compléments : le carnet d’entretien et la cotisation spéciale.
Location et autres usages
La location est l’un des sujets où les règles diffèrent le plus d’une copropriété à l’autre.
Certaines déclarations encadrent la durée des baux, la fréquence des locations ou d’autres usages.
Un projet d’investissement doit toujours être validé avec la déclaration de la copropriété visée.
Animaux, stationnement et espaces communs
Les animaux, le stationnement, les rangements et les espaces communs sont souvent encadrés.
Ces règles ne sont pas les mêmes partout : elles dépendent de la déclaration et du règlement de l’immeuble.
Il vaut mieux poser la question clairement plutôt que de présumer.
Modifications récentes à la déclaration
Une déclaration peut être modifiée avec le temps. Ces changements peuvent toucher la location, les animaux, les travaux ou l’usage des parties communes.
Les procès-verbaux permettent souvent de comprendre le contexte d’une modification et les discussions qui l’ont précédée.
Voir aussi : ce que révèlent les procès-verbaux et l’attestation du syndicat.
Documents complémentaires
La déclaration se lit avec le reste de la documentation de la copropriété :
- Règlement de l’immeuble
- Procès-verbaux des assemblées
- États financiers et budget en cours
- Fonds de prévoyance et étude, lorsqu’elle est disponible
- Carnet d’entretien, lorsqu’il est disponible
- Attestation du syndicat
- Informations sur les assurances
Voir aussi : les états financiers, le fonds de prévoyance et la vue d’ensemble pour acheter un condo au Québec.
Questions à poser avant l’achat
Quelques questions simples éclairent rapidement la situation :
- Quel usage est permis pour l’unité ?
- Quelles règles encadrent les travaux intérieurs ?
- La location est-elle encadrée, et de quelle façon ?
- Les animaux sont-ils permis, et à quelles conditions ?
- Quelles parties communes sont à usage restreint ?
- La déclaration a-t-elle été modifiée récemment ?
Quand demander un avis professionnel
Cette page vous aide à savoir quoi regarder. Elle n’interprète pas les clauses.
Pour comprendre la portée juridique d’une clause ou l’effet d’une restriction dans votre situation, consultez le professionnel qualifié approprié.
C’est particulièrement vrai lorsqu’une clause est ambiguë, ancienne ou lorsqu’un projet précis dépend de son interprétation.
Acheter avec Madame Condo
Beaucoup d’acheteurs reçoivent la déclaration sans savoir par où commencer.
Madame Condo vous aide à repérer ce qui mérite d’être compris avant l’achat, et peut vous orienter vers les professionnels appropriés lorsque c’est nécessaire.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la déclaration de copropriété ?
C’est le document fondateur de la copropriété : il décrit les parties privatives et communes, les règles d’usage et le fonctionnement du syndicat.
Pourquoi lire la déclaration avant d’acheter un condo ?
Parce qu’en achetant, vous acceptez les règles de la copropriété. Travaux, location, animaux ou usages particuliers peuvent y être encadrés.
Les règles sont-elles les mêmes dans toutes les copropriétés ?
Non. Les restrictions et les règles varient selon la déclaration et le règlement propres à chaque copropriété.
Qu’est-ce qu’une partie commune à usage restreint ?
C’est une partie commune dont l’usage est réservé à certains copropriétaires, comme un balcon ou une terrasse, selon ce que prévoit la déclaration.
Qui consulter pour comprendre une clause précise ?
Pour la portée juridique d’une clause, il faut consulter le professionnel qualifié approprié. Une lecture générale ne remplace pas un avis professionnel.